日本(海外房地產)在夯什麼

【居外網】

倫敦及倫敦高奢地產持續受益於國際投資者的高度關注，據萬事達卡（Mastercard）數據，倫敦是2014年遊客消費最高的城市，當年遊客消費預計達117億英鎊。紐約和巴黎則分列第二、第三名。

倫敦日漸成長為頂尖的旅遊目的地，但Global Blue的數據顯示，高奢板塊的國際免稅銷售和交易水平都在2014年有所下滑。2014年該板塊銷售業績比2013年低16%，交易量走低15%，平均消費則下滑1%。受部分地區局勢動盪和貨幣價值波動等外因影響，2014下半年來英遊客數量減少。儘管從絕對值來說中國消費者減少15%，但中國仍舊是倫敦高奢地產板塊免稅零售交易最大的國際市場，佔據總銷售業績的25%，其次為美國和俄羅斯，各佔總銷售業績的6%。

五大理由選擇投資倫敦

一、經濟與就業

倫敦目前的人口數量為860萬，並以每年1.3%的速度增長，倫敦是西歐人口規模最大且增長最迅速的重要城市；

1.8%的就業增長比很多最為成熟的國際城市都要高；科技型初創企業的數量排在全球第五位；倫敦的企業總部數量為全球第三高；未來5年GDP增長將比歐盟和歐元區均值高出3.9%。

二、零售

倫敦邦德大街（Bond Street）的租金為歐洲第二高，僅次於法國巴黎的香榭麗舍大街（Champs-Élysées）；倫敦不僅是奢侈品零售商在歐洲的第一大本營，也是國際零售商在歐洲的第一大本營；倫敦零售業績增長預測為3.8%，冠絕西歐。

三、文化及旅遊業

倫敦是全球大學院校數量和質量排在第一位的城市，也是全球文化景點被「谷歌」最多的城市；倫敦接待的國際遊客數量全球最高，為1880萬；同時國際遊客在倫敦的消費也是最高的，達到132億英鎊。

四、房地產

過去4年裡，倫敦獲得的直接跨境地產投資為全球之首。倫敦的房地產市場透明度也是全球最高的。

五、發展前景

仲量聯行在2015新版城市動力指數（City Momentum Index）將倫敦的排名提到第一位，去年倫敦排在第二位。倫敦也是全球最具有可持續發展力城市的前三甲，僅次於德國法蘭克福之後，排在丹麥哥本哈根之前。

倫敦高奢地產及關聯行業直面四方挑戰

全球經濟狀況

儘管全球高奢市場平安渡過經濟衰退之劫，但該市場無法免疫於全球經濟狀況。近來全球經濟復甦放緩，中國經濟增長緩慢，這將對國際旅遊業的流動和全球高奢行業的銷售業績產生消極影響，奢侈品零售地點也會因此受影響。除此之外，貨幣的升值和貶 值正變成全球高奢產業面臨的一個實實在在的挑戰，影響著遊客流動性。

租佔成本

儘管英財相近期宣佈考慮廢除國家商業稅，但2017年的重新評估將對零售商的租佔成本起到反作用。倫敦中央區和高奢板塊可能依舊會受到重創。然而，近幾年高奢地產租金迅速上漲，但各資產類別租用者的需求依舊強勁，尤其是零售地產方面，仲量聯行認為商業稅的重新評估不大可能大幅削弱投資者需求。

高奢市場電子消費增長

今時今日，電子商務在全球高奢品牌營業收入中佔據約6%的比重，據Exane BNP Paribas，到2020年該比重預計增長至18%，電子商務對總銷售額的影響將升至50%。不過，實體空間依舊是高奢品牌的基本部分，倫敦高奢地產及關聯行業需要確保其與新世界的關聯，支持品牌的電子獎勵策略，並擴大其網絡建立，拓展網絡服務。

競爭加劇

倫敦高奢板塊縱然蒸蒸日上，但對全球高奢消費的競爭也在加劇，壓力來源於多方面。外有紐約等國際都市搶奪逐漸走高的全球高奢市場消費，內裡倫敦Knightsbridge和Westfield等老牌中心的競爭也在加劇，而Marylebone和East London等新興區域也在崛起，Battersea Power Station等開發項目也在蓄勢待發。倫敦高奢板塊若想保持對全球消費者的吸引力，則須保持其特有的當地文化，將自身與其他國際都市區分開。

三角機遇環繞倫敦高奢地產及關聯行業

善用「倫敦效應」

倫敦的發展一直保持強勁，鞏固著其作為國際領先城市的地位。但海外遊客的流動一定程度地依賴於外在因素。London & Partners 預測未來五年倫敦的海外遊客平均增長超過4%，到2019年達到2170萬人。除此之外，倫敦將受益於強勁的人口增長，城市化進程也在持續刺激消費增長，並將惠及倫敦市中心的高奢板塊。

CROSSRAIL建設及交通連貫性

CROSSRAIL將使得跨越西區的遊客數量大增，而毗鄰的邦德大街站點將特別惠及足球事業和倫敦高奢板塊的消費。據預測，倫敦西區顧客來源區還將擴大，總消費或走高將近30%。

開發及增長

高奢地塊將要進行的大規模開發將為維持增長起到關鍵作用。開發項目將為新運營商入市提 供空間，並且保持高奢板塊的新鮮感、活力和關聯性。倫敦西區未來的開發項目將保持西區特有的城市風格結構，與Bond Street、 Hanover Square等歷史悠久的相鄰區域一脈相承並錦上添花，提高街區的材料質感，並提供全新且完善的文娛康樂設施，創造公眾及家庭友好環境。(新聞來源)

　　想擁有英國房地產的投資客豈能錯過倫敦，過去4年裡，倫敦獲得的直接跨境地產投資為全球之首。倫敦的房地產市場透明度也是全球最高的。

　　世界金融之都的英國，近幾年經濟好轉，加上低利率、政府推出購房支持計畫等利多發酵，英國房地產價格開始明顯增長，最新市調甚至預期，倫敦不動產價格到2018年將大幅上漲逾四成，不論商辦或住宅，投資潛力持續看俏。

　　市調指出，從2013年迄今，英國房地產價格平均年增幅達8.4%，至去年6月底，英國平均房價終於回到金融危機（2007年）前的水準，且租金也從2014年開始成長，吸引全球置產族群的目光。

　　對投資者來說，昔日的日不落帝國，有著優質的教育、治安環境，以及活躍的商業機能與真正多元化的社會，而且其政治成熟穩定、經濟繁榮、法律也獨立透明，投資英國房地產相較其他國家穩定安全許多。

　　英國在金融危機之前，沒有出現房屋供過於求的狀況，而在危機之後，英國房地產市場才開始出現供應短缺的情形。

　　倫敦是世界著名的金融之都、旅遊與購物天堂，吸引許多高資產人士入住或投資倫敦房產，其中華人在歐洲的地產投資，有80%是投入倫敦，顯示其優勢，英國不動產仍是可以期待的投資區域。

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