日本政府近期針對「日本房屋」、「危樓」等社會問題，取消了過往的優惠稅率，只要持有政府所規範的「空屋」，就可能要面臨比原先高出5倍的稅金，因此出現了日本房屋拋售潮。

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根據日本政府在全日本有超過八百萬間日本房屋，非都會區的山梨縣、長野縣、和歌山縣高居前三名，

其中山梨縣更有超過22％的比例是空屋，由於少子化、高齡化趨勢，讓日本房屋空屋率節節攀升，

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全球低利率的環境下，日本不動產躍升日本投資首選。展望2019年，因各國貨幣政策仍偏於寬鬆，房市熱度不減。

美國今年雖將升息，但觀望日本房地產房市需求也可望隨就業市場好轉而增溫。

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 展望2019年，全球房地產五年來受益於政府強化市場措施，效力將逐漸鬆動，想要投資日本的房地產，更需要敏銳的投資眼光，爭取更大的報酬。

 近年來超低利率帶來便宜融資，量化寬鬆措施更加大資金狂潮，湧向報酬率高的房地產市場，很多市場早超過金融風暴前的價位。儘管部分地區房地產受到當地政府降溫措施的壓抑，但在日本投資國外內資金持續尋求機會下，日本不動產市場可望維持強健。

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若投資人錯過這波日股上漲的列車，別擔心，房地產類股估值仍受低估，是可進場的對象。

高盛首席日本戰略師表示，自日股從低點翻倍上漲，全球投資人無不找尋日股補漲的動力，「日本房地產類股便是其中最受低估之一，近來基本面表現良好，包括空置率來到多年低點、租金上揚，以及缺乏商業供給。」

自安倍晉三重掌日本首相後，日股標竿的日經225指數，以及指標之一的東證指數，其漲勢均維持逾2年。

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在現任日本首相安倍晉三提升日本經濟動能的3支箭政策裡，因為量化寬鬆帶來的日圓貶值效應，的確刺激外國人擴大投資日本股市和房市。不僅日經股價指數重登睽違15年的兩萬點大關，房市投資也不遑多讓，除了大量資金流入推升價格外，在需求的根本面上，為舉辦2020年東京奧運所引發的都市再開發議題，以及東京都內持續不斷的新交通建設的開工與開通等議題不斷發酵，東京都內如品川，虎之門和澀谷等若干地區對於住屋與商辦的需求強勁，致使市場價格居高不下。

除東京外，大阪也被不少專業投資人所看好，依據城市土地學會和PwC共同舉辦的2015年亞太區房地產市場新興趨勢報告，兩者在該報告裡被評為全亞太區不動產發展前景城市第1名和第3名。

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投資日本房地產 需關注匯率走向及後續政策發展

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去年日本有部很夯的日劇叫「家売るオンナ」，在台灣緯來日本台也有播放，並翻譯成「房仲女王」。這部僅僅十集的連續劇，一方面生動刻畫日本房地產仲介的工作型態外，另一方面反應日本社會型態，以及對日本房屋喜好厭惡。因此，在日本創下不錯的收視率。

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今年，順應民意與社會現實生活，再次推出「帰ってきた家売るオンナ」，第四台翻譯成「房仲女王限時回歸/房仲女王回來了」。

短短的迷你劇，不僅又創下13%的驚人收視率外，或許應該可以解讀當今東京買房交易的熱度持續不減?!

本劇就從女主角房仲女王-三軒屋萬智，離開原服務的「帝光不動產新宿營業所買賣仲介營業課」二年後，因原單位營業額一直都無法有效提升，總公司打算裁撤該單位。逼不得已，營業課主管只好請同事拜託房仲女王再回鍋，做短期「救援投手」的情形下拉開序幕。

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到日本旅遊過年的華人旅客大增，有的是全家人一起到日本過年，有的是過完年了，年初一朋友相約安排年假，出國到日本旅行，也有不少人到日本旅遊兼看屋，日本不動產在東京的房價比台北便宜3成至4成，大阪不動產房價更是比台北便宜了5成至7成，到日本旅遊兼看屋投資日本不動產，成為新的出國旅行形態。

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日本不動產東京房價、大阪不動產房價與華人地區房價的差距相比較，東京是整個日本最繁華的都市，大阪則是日本第二大的城市，東京、大阪為整個日本最重要的2大城市，可以說投資日本不動產收租在東京、大阪是最為安全穩定的投資。

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現今很多台灣的上班族抱怨薪資低，這看起來也已經是全世界普遍的現象，小資族想翻身就要懂得抓緊機會。

有上班族靠著長期投資較穩定的定存股加上出租套房的收入，漸漸累積財富，使自己靠著被動收入獲得財務自由。當台灣房市開始水漲船高時，便轉向海外房地產的研究，以鄰近的國家來看，日本投資房地產其中東京小套房價格不算高，加上租金投報穩定，是一項比較容易入手的日本投資。

日本房市擺脫長期的低迷，這兩年東京住宅用地、商業用地公告地價連續上漲，東京買房成交單價也從每坪新台幣41.3萬元成長至51.5萬元，漲幅達25%，顯示日本不動產房價已啟動漲勢，而赴日置產、東京買房的潮流仍正增溫中。

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自從安倍晉三就任日本首相後，狂打振興經濟猛藥，帶動日本不動產復甦跡象，也吸引外資大量到日本買房。

六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業，平均月薪七萬元的他，前年想在台北買一間小套房，卻苦於房價太高下不了手，輾轉得知日本投資買房的機會，便以原本準備買房的頭期款，轉向購置日本不動產約八百萬日圓、僅有五坪，且帶有租約的小套房。

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日本人口高齡化、少子化，年輕世代對各種事物無欲無求，衝擊整個日本不動產社會、經濟、與商業模式。當然，房市也免不了受到相當程度的影響。

看看日本，再想想台灣，會發覺台灣未來遇到的問題恐怕比日本還要嚴重？！

先看日本房地產最嚴重「人口減少」問題，日本人口數目前還有1.2億，相較台灣人口僅約0.23億；日本生育率約在1.41，但台灣生育率約在1.14，日本生育率高出台灣生育率約24%。回想過去，台北市公立小學一班平均50多位學生，如今僅20多個，大約減少一半；若兩國均減少500萬人，對日本的影響僅4%，而對台灣則是22%的影響程度。

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根據中華民國統計資料網，台灣房屋自有率高達84.2%，其中五都的台北市82.5%、新北市84.2%、桃園市84.9%、台中市78.5%與高雄市84%。

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你是不是也曾經好奇過，究竟日本人住的是什麼樣的日本房屋，過著怎麼樣的生活呢？
來日本旅遊時，透過寺廟神社參拜，間接接觸日本傳統文化，或是在下榻的溫泉旅館，體驗榻榻米生活與日式床鋪等等，

不過日本不動產那些老而美的傳統房屋構造又是如何，對於外國人來說，想必會是一個值得深入探索的未知領域吧！

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在日本購房時，日本每年推出最受喜歡居住日本房地產 街區排行榜，給人們提供了一個不錯的參考。但是具體到都市中的車站，參考信息並不多。

日前，日本房地產情報網站「Mansion engine」以其獨特的調查方式，對全日本買房大都市的主要車站周邊的公寓房數量、類型以及生活充實度等進行了調查。

以下是排行前30的車站特點簡介。

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該調查顯示東京圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）占據了排名前30車站中的26個車站，從另一側面也證明了日本「東京一極化」集中的特點。

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近年來台灣人在日本房地產購屋為風潮，隨著交易量增加，糾紛也陸續傳出。例如仲介業者虛報投資報酬率、未善盡說明義務等。有些租賃公司原本說好會保證找到房客、確保房租收入，結果掛保證的管理公司倒閉，屋主投訴無門。也有些租賃管理公司以附近房價下滑為由，要求降低房租，以至於投報率打折。還有屋主發現房屋合約中的代書、稅金、雜項等支出過高，讓獲利縮水，因此心生不滿。

日本房地產、東京買房相關資訊請洽：卓越東京不動產 http://www.jp595.com/

2020年東京舉辦奧運，一直是投資人期待房價走高的重要因素，但最近愈來愈多人擔心賽事結束後，房價將跟著崩跌。針對這一點，根據過去的經驗，奧運帶來的經濟效益可望延續下去，東京也不例外。日本不動產是中長期投資，其實奧運這個賽事本身對房價並沒有影響，它會帶動房價的原因，應該是在於為舉辦奧運而強化的公共建設；而且工人在奧運前趕工興建相關基礎建設，工人難尋，也會墊高最近新屋的興建成本。

圖片來自於：途牛

文化障礙　買賣雙方都困擾

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