若投資人錯過這波日股上漲的列車，別擔心，房地產類股估值仍受低估，是可進場的對象。
高盛首席日本戰略師表示，自日股從低點翻倍上漲，全球投資人無不找尋日股補漲的動力，「日本房地產類股便是其中最受低估之一，近來基本面表現良好，包括空置率來到多年低點、租金上揚，以及缺乏商業供給。」
自安倍晉三重掌日本首相後，日股標竿的日經225指數，以及指標之一的東證指數，其漲勢均維持逾2年。
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不過，這股上漲動能，在4月時全球投資人轉戰日股後，更進一步推高漲勢，使日經225指數達到15年來新高，以及27年來最長的連續上漲日數。
其中，市場須注意到長期不被看好的日本房地產類股表現，東證指數的房地產類股去年(2018)僅上漲15%，與大盤同期漲幅達40%相比，略遜一籌。
日本房地產分析師於上週研究報告指出，今年第1季日本投資貸款額達到歷史新高的63.7兆日元(約合5150億美元)，「顯示房地產價格將進一步上漲。」
「我們預估，日本房地產表現落後的狀況，很有可能將消失。」
不過，其他專家則不認為這股動力能推升房地產類股的價格。
「房地產類股價格已相當高，係因上漲的收益與資產估值均已納入考量。」
此外，「東證指數裡的房地產類股確實會持續上漲，但不大可能會有『跑贏大盤』的表現。」
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泡沫浮現
無論日本房地產類股上漲與否，至少日本不動產價格已在攀升。
東京都會區的住宅用地平均價格，今年首季與去年同期相比，已上漲2.2%。
「東京區域的房市泡沫已浮現中，係因日本央行的季度短期觀測調查報告顯示，最新的貸款態度指數達到 1980 年代以來新高。」
此外，房地產成交價也回復到2008年全球金融危機前的水準。
截至今年2月底為止，登記在案的公司所進行的房地產成交價總值，與去年同期相比，成長15%，總額則達5.3兆日元。
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外國資金湧入
另一方面，海外資金也持續流入日本房地產市場。據野村的研究顯示，截至今年2月底，非日籍公司房產購買價格總額與去年同期相比，成長近3倍，達到1.2兆日元；這金額也幾乎是全部公司房產成交總價的1/4。
另外，部分富裕的投資人也開始購買投資性的日本不動產。
「這些投資人並非尋常外籍人士，而是較富裕的投資階級，他們正尋找空房或作為投資性不動產的物件。
由於以日元計價的貸款相當便宜，因此融資成本與收益比相當良好，或許是目前能在全球找到最佳的投資收益了。」
若這吸引人的收益表現，仍無法使富裕的外國不動產買家動心，東京也還有另項殺手鐗能吸引買家。
「與全球其他地方相比，東京擁有的米其林星級餐廳數量更多。」
本文部份內容轉載自：自由時報
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