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對於日本投資前景，大家疑慮最深的就是人口減少。
日本一五年出現1920年以來首見的人口負成長，
包括外國人的總人口數約為1億2428萬人；家戶數則預估在一九年後轉趨減少。
不過，如果限縮在東京圈（東京都、神奈川縣、千葉縣和埼玉縣），人口從一五年後也轉趨減少，但是家戶數在未來十年會持續增加，
而且日本放寬移民政策，一五年首都圈增加的人口中，外國人占了28.6%，東京「一極集中」的態勢明顯。也因此，投資東京日本房地產可能才是正解。
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二○年東京舉辦奧運，一直是日本投資人期待房價走高的重要因素，但最近愈來愈多人擔心賽事結束後，日本房地產將跟著崩跌。
針對這一點，根據過去的經驗，奧運帶來的經濟效益可望延續下去，東京也不例外。
Yellow Forest公司社長○八年就開始投資日本房地產，他也認為，日本不動產是中長期投資，其實奧運這個賽事本身對房價並沒有影響，
它會帶動房價的原因，應該是在於為舉辦奧運而強化的公共建設；而且工人在奧運前趕工興建相關基礎建設，
工人難尋，也會墊高最近新屋的興建成本。
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關於投資日本房地產的實際利益，由於每個人進場的時間、投資的物件等條件不同，
很難計算出賺賠，以東京來說，日本投資報酬率一般在3%到7%左右。
超高層塔式住宅可以保值，轉賣時價差不大，低風險因此低報酬，投報率約3%到4%；一般公寓跌價的機率較高，風險中等，投報率因此在5%到7%。
在日本投資，匯價也是要考量的因素。從台灣匯款到日本，會受到匯率變動的影響，
但如果在日本辦貸款，也就是向台灣在日本開設分行的金融機構、例如中國信託、第一、兆豐、彰化等銀行貸款，
貸日圓還日圓，就可以避免時時擔心獲利受匯率波動的影響。
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算盤打清楚 以免白忙一場
至於出售的時機，日本政府規定取得日本不動產5年內出售，非居住當地的人要繳稅30%（5年以上則降為15%），因此屋主多數滿5年後才會考慮出售。
儘管被課30%的稅很不甘心，如果預測五年後下跌的金額，比現在繳了30%的稅還多，也不一定要撐5年。
只是少有日本房地產投資者兩年內賣房，因為日本短期內房價不會差太多，不像上海等地，甚至一個月就會有極大價差。
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除了直接出租，活化資產也是另類的日本投資方法。
一些新興國家負面新聞頻傳，投資人開始回歸已開發國家，找穩健的物件。
日本國會今年六月通過了《住宅住宿事業法》，明年開始，屋主提出申請就可以拿到許可通知，可以使用Airbnb訂合法的日本民宿。
不過日本政府真正的用意，是促進文化交流和空屋利用，因此規定每年最多營業一80天。
外國人若是以投資為目的，要符合商業利益，需要進一步規畫或整合。
想在日本投資房地產獲利，基本上應該在中古屋也能賣到高價、也就是抗跌的區域置產，
另外就是要避開管理狀態不佳的物件。
本文部份內容轉載自： 財訊
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