日本(海外房地產)在夯什麼

負利率環境、日圓對台幣匯率偏低等利多因素帶動下，早已吸引以台灣及外資國際買家前進日本房地產，

帶動價格大飆漲，在海外不動產市場獨樹一格，但事實上，在大型開發利多、GDP 連續 6 個季度呈現正成長。

東京奧運題材熱門，且台灣民眾對投資日本不動產情有獨鍾，深究背景因素的，

包括台日關係向來友好、地理位置鄰近、對於 MADE IN JAPAN 的信賴等重要原因，

讓台灣民眾敢放心大筆投資日本投資市場，無論是商業型辦公大樓、店鋪，收益型整棟住宅或豪宅套房皆有強大的買盤。

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真正帶動海外資金前往日本投資不動產的分界點是 2012 年安倍政權上台後所採取的經濟政策就是透過弱勢日圓來創造經濟，

儘管日本經濟是否因此有顯著復甦、仍待時間驗證，但日圓走貶至今，

確實帶動龐大海外資金前進日本不動產，且只要安倍在任的一天，這趨勢大致上不會改變。

此外，投資首重風險控管，相較於近幾年也相當熱門的東南亞房地產，

日本政府對於政策與稅率上對外資投資人並沒有特別限制，加上法規明確透明，讓投資人相對安心。

自 2013 年起的日本房屋投資熱，也確實推升了房價，但網路謠言「拋售潮將啟動、東京房地產賣壓沈重」則為不實說法。

根據日本不動産研究所的統計，近年東京的住宅價格呈現正向緩慢穩定上揚。

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對此，有別於其他海外城市「以賺價差為主」的思維邏輯，日本、尤其是東京著重於「保值並賺取穩定收益」，

也就是說，2020 年東京奧運題材對東京買房也許是有加分效果，但日本不動產真正吸引買盤進駐的是「穩定投報率」，

這對追求穩定收益的國際資金特別有誘因。房價成長高於 2008 年雷曼風暴前的水準。

也許外界會相當好奇，為何在東京這樣的大都市，「租屋」市場特別發達？

原因有兩項：

一、是 2011 年 311 發生東北大地震當晚，住在郊區通勤東京市區工作的上班族因為停電而必須夜宿東京街頭，

       開始有危機意識覺得在東京租房屋當災害發生時會是較保險的做法。

二、是台灣近幾年開始出現的少子化問題，日本 20 年前就開始發生，家庭人口越來越簡單的構造改變，

       不再需要郊外大房子提供小孩居住，為了節省通勤時間人口逐漸遷入   東京。

       且國際化需求下工作型態改變需要時常移動，租屋變成現在的中少年人口的首選。

 另外，J-REIT(不動產投資信託) 的市場也正在擴大。J-REIT 的保有資產現已超越 16 兆日圓，

比起 2013 年已擴大了 1.7 倍。同時隨著 J-REIT 的保有資產擴大，東京也出現的更多優良的租賃物件，形成了現在的租賃市場。

因此，即便東京奧運題材不再，東京房價也不會出現大幅下跌現象，因為龐大的租屋需求會支撐，

且這樣的現象不僅發生在住宅，包括商辦也是，根據日本不動産研究所統計，在 2008 年雷曼風暴後，

丸之內與大手町等東京甲級商辦的期待報酬率大多維持在 4.5% 至 3.5% 的水準。

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