近來日本房地產政策頻端上桌，持有過多地產恐成燙手山芋， 反觀2014年經營海外的不動產業者增加了91％， 國人投資日本房地產金額也創下新高逼近600億元， 業者預估3到5年內將直闖千億元， 海外置產已經是投資房地產顯學。
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A小姐從3年前開始看台北的物件，卻因單價太高、租金太低始終未果；2013年初，她和朋友去日本旅遊時，順便看房子，買下一間位於東京新宿車站步行僅須3分鐘、5坪大的中古屋，總價955萬日圓，按當時匯價計算約台幣296萬元，租給日本人當工作室，每個月收取租金約台幣2萬元，換算下來，毛投報率約8％。
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同樣坪數在台北市中心至少要台幣800萬元起跳，月租金頂多1萬元，租金報酬率僅1.5％，比定存還不如；離開市中心雖能拉高投報率，卻又擔心房價下跌風險。
但買在日本投資東京就沒有這個問題，除了兼顧低單價，市都心也較保值。
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東京包租婆賺8％投報率
有了日本不動產經驗，A小姐又發現馬來西亞首都吉隆坡，未來房價是值得期待的城市。
因為當時市中心黃金精華區雙子星大廈（KLCC）附近，預售屋每坪僅約40萬元，比新北市新板特區還便宜，加上建商打出「包租3年，回酬8％」的保證包租回酬方案，A小姐又買下一間約40坪、3房2廳、總價近1600萬元的預售屋。2014年年底，這個建案已有人喊到1坪70萬元，恰好有人想買她的房子，A小姐就以每坪60萬元出售，獲利約800萬元出場。
從2013到2014年這2年間，A小姐在海外買了4間房，日本2間、馬來西亞2間。日本不動產除了新宿車站外，後來又買下大久保車站附近的1間收租套房，目前穩定收租5％；馬來西亞除了3房2廳的預售案，她也在馬六甲買進1間總價300多萬元的酒店式公寓，每年可去免費住12天，光是淨投報就有4∼5％。
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A小姐坦言，短期內日本不動產的2間房子不會出售，當作不動產定存概念，每月都有穩定收入。至於馬六甲，是愛旅遊的她給自己的度假犒賞，還能收租。
如今，投資日本房地產有一套自己心得的A小姐，正準備拿從吉隆坡賺到的800萬元去西班牙巴塞隆納，找尋熱門景點附近的不動產，租給當地民宿業或餐館。現在A小姐算是財務自由，已不當受薪階級，自己安排每日行程，偶爾幫親友介紹與帶看海外不動產。
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A小姐在海外有三間房，但在台北仍是無殼蝸牛，問她為什麼？「台北租金那麼便宜，何不把錢往更有效益的地方擺！」
投資客從蘇州買到金邊
這兩年積極布局海外的，不只像A小姐這樣的受薪階級，一位在日本投資房地產10年，買賣過逾百間住宅套房、商辦及廠辦，目前名下仍有20多間不動產的電腦科技公司負責人陳先生，從中國江蘇蘇州買到柬埔寨首都金邊。陳先生就是跟著這波房市10年大多頭走的投資客，過去對台灣房產深具信心，但最近被政府頻頻寄來「補稅單」所困擾，陳先生說，「當初，我們買賣也是按照政府規定和程序正當繳稅，一張張補稅單，搞得我們像不肖的逃漏稅業者⋯⋯」。
他認為，政府一連串打房動作，說明台灣的氛圍愈來愈仇富，逼得有實力的人往外跑，這種外逃是很恐怖的「資金移民」，因為會跑去買國外日本房地產，每筆數目都不小，而且既然是不動產，代表變現速度有限，一卡就是卡好幾年，「通常一出去，就很難再回來了。」
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「不僅業者數增加，連丟出去的錢也屢創新高，」，隨著業者將引進更多地區的房地產新案，國人投資海外房地產金額，從2013年的350億∼400億元，2014年已增至550億∼600億元，以此增長速度來看，預估3到5年內將直逼千億元。
國人海外置產，主要以日本投資、柬埔寨、馬來西亞和紐澳為主，其中柬埔寨是目前熱度最高的地區，日本則一向是台灣人的置產首選。
海外置產金額挑戰千億
台灣人有多愛買日本房地產？據去年的「海外投資趨勢問卷調查」顯示，高達35.4％的受訪者回答日本是海外房地產的首選，前四名原因依序是離台灣近、喜歡環境氣候／度假需求、該國與台灣往來頻繁、看好該國政經局勢，第五名才是考慮投報率／增值率高，「顯見台灣之於日本有特殊情感，投報率已非主要考慮條件。」
不過買日本房地產的投資者容易一頭熱，聽信業者所編織的投資美景，出訪海外考察團時，也被業者帶去看「業者想展現的那一面」；他建議，購置前必須謹守蒐集資料、深入分析兩大原則，充分了解當地國情、政治穩定度、外匯管制、匯率變動、房價動態、二手市場與相關稅費等相關細節，不要被高利潤蒙蔽了投資風險，更不要為投資而投資，以防景氣逆轉而應變不及。
本文部份內容轉載自： 財訊
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